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マンション購入はデメリットだらけ!家を買わないほうがいい理由3つ!

2017/10/11

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マンション 買わない
あなたは将来的にマンションや一軒家を買いたいですか?

もし買いたいっていう人は注意が必要です。

今買っちゃうとあなたは大きな負債を抱えることになるかもしれませんよ!?下手したらウン千万円を損するかもしれません!

その理由を下記に書いていきます。







デメリット1.資産価値がなくなる

不動産屋やマスコミが言う家を買うことのメリットは、賃貸だと自分の資産にならないけど持ち家だと資産になる、というものがあります。

確かに資産にはなります。ただ、負債も資産として計算されます。

野村総合研究所の発表では、2040年には空き家率が40%に達すると予測されています。住宅が過剰供給されている状況で空き家がこれだけ増えると当然住宅の価値は下がります。

さらにマンションや一軒家というのは新築で買ったとしても、中古になるとその価値はどんどん落ちます

例えば、5000万円でマンションや一軒家を買ったとします。その家が都心の一等地のような場所にあるのでなければ、30年後の評価は2000万円以下になります。

びっくりですよね。どんなに手入れしたとしてもそこまで下がってしまうのです。そしてそのときには空き家だらけで住宅が過剰供給なので、家を売ることも難しくなります。

つまり、3000万円出して負債を買ってしまっているのですね。

このようにマンションや一軒家は必ず価値が下がりますので注意が必要です。

デメリット2.家賃のほうがトータル支払いが安い

トータルに支払う金額はいかがでしょうか?下のシュミレーションをみてみます。

■東京23区内の新築マンション約70㎡
■マンション価格4,000万円
■住宅ローン借入額3,500万円 全期間固定型2.5% 毎月払いのみ 返済期間30年 
■管理費13,000円/月
■修繕積立金当初6,000円/月
■修繕積立一時金10年後250,000円、20年後500,000円
■駐車場代8,000円/月
■固定資産税および都市計画税平均とりあえず8万円/年

ここで注意しておかなければならないのが、全体資金計画には絶対に盛り込まれることのない修繕積立金の増額時期とその金額

建物は時間が経てばたつほど傷むわけですから、当初設定された修繕積立金だけでは修繕費用が足りなくなるため、多くの場合、定期的に増額されたり一時金が徴収されることになるのです。

ちなみに、増額時期とその金額を10年後12,000円、15年後16,000円、20年後25,000円、25年後30,000円、30年後38,000円と比較的一般的な上昇率で設定してみると、現時点の資金計画がいっぱいいっぱいの方はすぐに家計が破綻してしまいます。

そして、つぎに理解しておかなければならないのが住宅ローンの金利負担。上記のようなやや甘めな設定となる全期間固定型2.5%の毎月払いのみ返済期間30年で計算すると、総支払額が49,785,021円と金利負担だけでも14,785,021円となってしまうのです。

まだ計算していなかった管理費30年間分の金額が4,680,000円、駐車場代30年間分の金額が2,880,000円、固定資産税および都市計画税30年間分の金額が2,400,000円、自治会費やインターネット使用料といった細かい金額を加味しなかったとしても、30年間で必要となる金額の合計が39,519,850円と新築時のマンション価格とほぼ同じになってしまい、総計で6600万円以上にもなってしまうのです。

一方毎月10万円の賃貸物件に住んだ場合の家賃の総額は、30年で3600万円程度です。どちらがお得かは一目瞭然ですね(笑)。

資産になるというメリットを鵜呑みにしてマンションなんかを購入してしまうと大変なことになってしまいますよ?







デメリット3.節税にならない

よく「タワーマンションを購入すれば相続税の節税に使える」という話を聞きます。

どのような方法かというと、都心の高級マンションを購入したとします。こういったマンションは基本的に低い階層は値段が安く、高い階層は高いです。4階の物件が1億円だとしたら50階の物件は1億4千万円くらいになります。

相続税の評価額の算出において、建物は固定資産評価額(時価の40~60%程度)で、土地は敷地全体の面積のなかの部屋の専有部分の面積で割って計算します。ですので、相続税は低層階と高層階で同じ額になります

つまり、高層階の物件であればあるほど、相続税を節税することができるのです。

現金では、相続税評価額=現金の価値となり節税はできません。また、わざと借金をしてマンションを買うことでさらに相続税を節税する方法もあります。

たしかにこれまではこのような方法で節税することもできていました。しかし、先日(2016年12月8日)、この固定資産税のずれを修正する法案をまとめました。

政府・与党は、来年度の税制改正で、タワーマンションの上の階と下の階で、固定資産税に差をつける見直し案をまとめました。
新たに固定資産税に差をつけるのは、20階建て程度に相当する高さ60メートルを超える新築物件で、40階建ての場合、最上階は1階よりも税額が10%高くなります。2018年度以降に実施予定で、建物1棟全体の税額は、これまで通りとなるため、中間の階よりも、上の階が増税される一方、下の階は、減税されることになります。

http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20161207/Tbs_news_76108.html

これにより、タワーマンションを使った節税というのはもうできなくなります

まとめ

いかがでしたでしょうか?

もしあなたがマンションや一軒家を買おうとしているなら、無理に止めはしませんが、しっかり考えたほうがいいです!

実際に家を買って失敗した著者が体験を元に書いている下記の本はおすすめです!マンションや一軒家を購入することの実態を見事に暴いていますよ!

 

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